民泊は雑所得!?相続時の評価はどうなる?

 最近話題の民泊は、外国人観光客の増加、オリンピックの開催もあり、更に需要が拡大する可能性があります。民泊にかかる収入の扱いを国税庁のタックスアンサーにて明らかにしています。そこには「個人が空き部屋などを有料で旅行者に宿泊させるいわゆる「民泊」は、一般的に、利用者の安全管理や衛生管理、また、一定程度の観光サービスの提供等を伴うものですので、単なる不動産賃貸とは異なり、その所得は、不動産所得ではなく、雑所得に該当します」と記載されています。
 2018年6月15日から「住宅宿泊事業法」、民泊新法が施行され、住民が所管の自治体に届け出れば住宅でも民泊ができるようになります。民泊が業として所得税の対象となる場合、所得区分で考えられるのは「不動産所得」「事業所得」「雑所得」の3種類です。不動産所得とは不動産の貸し付けにより生じた所得で、アパート経営があたります。事業所得とは個人経営の旅館などの宿泊事業により得た所得をいいます。雑所得とは他のどの所得にも当てはまらない場合です。よって、民泊の所得は雑所得となります。通常、所得は「収入-経費(減価償却費含む)」で計算するため、どの所得であっても計算結果は同じですが、赤字が出た場合は、不動産所得、事業所得は給与などの他の所得と損益通算できますが、雑所得ですと他の所得と損益通算できないので注意が必要です。

 また、相続税の観点ではどうでしょうか。土地の財産評価は、路線価等をもとに間口や奥行きを加味して計算していきます。自身の土地でも他人に貸している場合、借り手側に借地権や借家権が発生するため、その分の権利関係を調整して評価が下がることになります。この権利関係の調整としての減額以外に、「小規模宅地の評価減」という制度もあります。この規定は主に自宅を相続した場合に、一定要件を満たすと評価額を最大で80%も減額できるというものですが、事業用や貸し付け用の不動産についても適用があります。自宅の敷地内の別棟を民泊に使用している場合、貸し付け用不動産と認められれば200平方メートルまでの部分につき50%、宿泊施設としての事業用となれば特定事業用不動産として400平方メートルまでの部分につき80%減額できます。問題はこの特例が個人の小規模な民泊でも制度の利用が可能かどうかです。新法によると「民泊として貸せる日数は最大でも年間180日まで」と制限されており(自治体の条例により、さらに短期間になる可能性も)、簡易宿所では「事業」とはいえないこと、税法上も民泊の所得は雑所得という扱いになることなどから、民泊では小規模宅地の評価減の適用は難しいと考えられます。もちろん貸家として長期賃貸している場合には貸し付け用として50%の評価減ができますが、収益としては民泊として一泊単位で貸すほうが高くなるため、どちらを取るか慎重に検討する必要があります。

 その他、住宅ローンで新築した家屋を利用して民泊を行う場合、その家屋に面積の2分の1以上が生活用部分であるなどすれば、「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」の適用が受けられるとしています。また、民泊として利用していた家屋を譲渡する場合における「居住用財産の3,000万円の特別控除」の適用も可能になります。今後も拡大が予想される「民泊」について、税制面にも注意が必要ではないでしょうか。

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